KMO-units en bedrijfsgebouwen

Een KMO-unit is een gebouw waarin weinig mag mislopen. De typologie herhaalt zich, de marge is smal en de gebruiker is bij de vergunningsaanvraag vaak nog niet gekend. Dat vraagt een ontwerp dat verhuurbaar blijft in verschillende samenstellingen, en een dossier waarin de herhaling consequent is uitgewerkt.

Wij tekenen bedrijvenparken, vrijstaande bedrijfsgebouwen en opdeelbare units, van de eerste volumestudie tot de laatste werfdag. Die dossiers werken wij volledig uit in BIM.

Renovatie en herbestemming

Interieurarchitectuur

Bedrijvenpark Baldr
te Brugge

Een driehoekig restperceel tussen een gewestweg en de spoorlijn, in de KMO-zone Waggelwater. De vorm van het terrein bepaalde de opzet: drie gebouwen rond één centrale lus, zodat elke unit een eigen entree en laadzone houdt zonder dat de bewegingen elkaar kruisen. Op het dak van het achterste gebouw liggen padelvelden. Een dak dat mensen draagt is geen dak meer maar een vloer — die beslissing hoort in het voorontwerp, niet erna.

Bedrijvenpark Osiris te Oostende

Elf units op een perceel van 4.913 m² in Oostende, waarvan 1.923 m² bebouwd; de rest is wegenis, wadi en groen. Wat de maat van zo'n park bepaalt is niet de unit maar de draaicirkel van een oplegger: die legt de wegenisbreedte vast en daarmee hoeveel units er passen. De wadi blijft bewust onder 50 cm — dieper vraagt een verplichte grondwaterpeilmeting. Units van 113 tot 179 m², vrije hoogte 6,11 m.

Bedrijvenpark Irene te Ieper

Een bedrijvenpark is geen groot huis. De opgave zit in herhaalbaarheid: units die elk apart verhuurbaar of verkoopbaar moeten zijn, met een gevel die het geheel toch één gebouw laat lijken. In Ieper betekende dat een ordening waarin laden en lossen, parkeren en de entree van elk bedrijf elkaar niet in de weg zitten.

De opgave

Grond is op een bedrijventerrein de schaarse factor en de enige post die niet groeit. De vraag is niet hoeveel m² een gebouw telt, maar hoeveel programma er op het perceel past zonder dat het onwerkbaar wordt. Op Osiris in Oostende staat 1.923 m² bebouwd op een perceel van 4.913 m² — negenendertig procent, en wat overblijft is geen restruimte maar wegenis, wadi en groen die elk hun functie hebben.

Waar het kan, stapelen we. Baldr laat het duidelijkst zien wat dat oplevert: een driehoekig restperceel tussen een gewestweg en de spoorlijn, grond waar weinig anders mee te beginnen viel, draagt vandaag eenentwintig units in drie gebouwen. Op het dak van het achterste gebouw liggen padelvelden. Datzelfde stuk grond levert dus twee programma's op zonder één vierkante meter extra in te nemen. Dat is wat ruimtelijk rendement in de praktijk betekent: niet dichter bouwen om h

Hoe wij werken

Volledig in BIM

Wij tekenen deze dossiers in BIM. Het model geeft van bij het voorontwerp bruikbare oppervlaktes, volumes en hoeveelheden, zodat een raming niet hoeft te wachten op het uitvoeringsdossier. Bij een fasering blijft het model de referentie voor alle latere fasen.

Daarnaast zit de winst in de praktische kant: laden en lossen, keerzones, parkeren en een eigen entree per bedrijf. Bedrijvenpark Irene in Ieper en Bedrijvenpark Baldr laten zien wat die ordening met een terrein doet.

Wat wij doen

Vier sporen, hetzelfde team

Nieuwbouw, renovatie, herbestemming en interieur zijn bij ons geen aparte afdelingen maar vier sporen van hetzelfde bureau. Dat is geen organisatorische keuze maar een inhoudelijke: wie het interieur pas na de oplevering tekent, erft de fouten van de ruwbouw.

In de praktijk loopt dat door elkaar. Een herbestemming vraagt nieuwbouwdenken zodra er een volume bij komt. Een nieuwbouwwoning vraagt renovatiereflexen zodra er een oude schuur op het perceel blijft staan. Wij kiezen liever niet vooraf welk spoor een project wordt; die keuze valt gaandeweg, uit wat het perceel en het budget toelaten, en zelden op de eerste dag.

De vergunning

De omgevingsvergunning is ontwerpwerk, geen formaliteit

Voorschriften, bouwlijnen, kroonlijsthoogtes, verordeningen en het statuut van het perceel zijn geen papierwerk dat na het ontwerp komt. Ze bepalen mee wat er überhaupt kan staan, en ze horen dus op tafel voor de eerste schets getekend wordt.

Elke gemeente leest haar eigen voorschriften bovendien op haar eigen manier. Wij bespreken een dossier waar het kan vooraf met de dienst omgeving, zodat wat wij indienen geen gok is maar een afspraak die al besproken werd. Dat kost in het begin een gesprek en spaart later maanden.

Voor wie wij ontwerpen

Wij werken voor gezinnen die een eigen woning bouwen of verbouwen, voor ondernemers met een bedrijfsgebouw of kantoor, voor ontwikkelaars van meergezinswoningen en voor publieke en zorgopdrachtgevers. Voor elk van hen is het vertrekpunt hetzelfde: de plek, het budget en de vergunbaarheid, in die volgorde. Bekijk al onze projecten of neem contact op voor een vrijblijvend gesprek op kantoor in Brugge of op uw perceel.